Aprenda como calcular o valor do condomínio
Quando se adquire um imóvel, um dos pontos importantes a serem avaliados é a estrutura do condomínio e quanto se vai pagar por ela.
A taxa condominial terá que ser paga mensalmente e é preciso considerar isso no momento de adquirir um apartamento para o equilíbrio das finanças familiares e entender seu valor e como ele é calculado para não ter surpresas, além de fazer uma boa escolha.
Nem sempre pagar um valor alto de condomínio significa ter os melhores recursos. Com uma boa gestão condominial, é possível morar em um empreendimento com estrutura completa, sem pagar uma taxa exorbitante.
É o que o destaca Eric Pereira, gerente de vendas imobiliárias. Ele exemplifica que os empreendimentos da JVF contam com uma excelente variedade de itens de lazer, e isso não significa uma taxa de condomínio alta.
“Todos os empreendimentos, mesmo com perfis diferentes como o Vivace Cabula VI e o Felice Pituaçu, contam com um condomínio muito completo. O valor é variável, mas no Vivace, por exemplo, hoje, é em torno de R$ 270,00 e o empreendimento conta com academia, piscina, espaço Gourmet e diversos outros itens que representam também uma economia para a família, com menos gastos de transporte, com lazer e com atividades físicas”, destaca.
A possibilidade de ter um condomínio com boa oferta de estrutura e com valor baixo passa pela gestão do condomínio e considera, ao contrário do que se pensa, não apenas a qualidade de itens de lazer e a localização, mas também o número de funcionários e o total de apartamentos no condomínio, pois as despesas são divididas entre as unidades.
Veja alguns benefícios de morar em um local com lazer completo.
O que compõe a taxa de condomínio
Entender como a taxa de condomínio é calculada e do que é composta é saber onde estão sendo aplicados os recursos e poder participar dessas decisões, além de ajudar a não ter surpresas com o valor e escolher uma taxa que caiba no bolso, visto que esse pagamento faz parte das despesas mensais familiares.
O valor da taxa é calculado a partir da soma das despesas fixas – como água, luz, pagamento de funcionários e manutenção – com o chamado fundo de reserva. Este fundo, explica Ubirajara Santana, gerente predial do Vivace Cabula VI, é uma espécie de poupança que ficará disponível para o condomínio arcar com despesas não previstas mensalmente, mas necessárias para manter o funcionamento da estrutura.
“Se o local precisar de pequenas obras ele pode ser utilizado, além do pagamento de serviços que precisam ser feitos periodicamente, como a limpeza dos tanques, caixas de gordura, e outros não previstos, como consertos”, detalha Ubirajara.
Há muitas dúvidas de como o valor do condomínio é calculado e, por isso, muitos moradores acabam não compreendendo o que estão pagando e até achando injusto. É preciso ter em mente, porém, que essa taxa é essencial para garantir que o prédio continue bem cuidado, seguro e com toda manutenção em dia, valorizando também o imóvel e evitando problemas para quem mora no prédio. Entenda item a item do que é cobrado, em geral, na taxa de condomínio.
Os principais itens que compõem a taxa são:
Contas comuns
Ao morar em um prédio ou condomínio fechado, a despesa mensal com a energia elétrica e água utilizadas nos locais comuns serão divididas entre os moradores. Se o condomínio oferece wi-fi, por exemplo, na área comum, tanto para moradores quanto para visitantes, esse valor também é cobrado na taxa.
Pagamento de funcionários
Esse é um item que interfere muito no valor da taxa de condomínio e pode representar 50% do dos gastos mensais. Nessa conta, precisa estar previsto, além dos salários, o pagamento dos direitos trabalhistas como décimo terceiro, INSS, FGTS, férias, rescisão e benefícios, além de horas extras e vale transporte. O Imposto Sobre Serviço (ISS), encargos de serviços prestados ao condomínio também estão incluídos nesses custos.
Manutenção e estrutura do condomínio
A manutenção dos elevadores, piscinas, jardim, pintura, instalação, entre outros serviços, compõe as despesas do condomínio. É preciso nesse item pensar em tudo que será utilizado para manter o local, como produtos de limpeza, equipamentos, jardinagem, manutenção de piscinas, correio e cartório, entre outros.
Água e gás para os moradores
Em empreendimentos nos quais não são utilizados medidores individuais de água, o pagamento desse recurso utilizado pelos moradores em seus apartamentos também será feito através da divisão da conta total de água. Da mesma forma, se a atualização de gás não for individualizada, ela será rateada entres as unidades do condomínio.
Gastos administrativos
Essas despesas envolvem pagamentos da administração, isenção do pagamento do condomínio pelo síndico, taxas bancárias, entre outros.
Gastos imprevistos
O condomínio precisa ter uma reserva financeira para solucionar problemas, como, por exemplo, consertar peças hidráulicas danificadas, fazer reparos estruturais ou em instalações, além de realizar reformas não planejadas. Essa é a função do fundo de reserva, valor que é cobrado mensalmente e corresponde a uma “poupança” do condomínio.
Gastos extraordinários
Quando o prédio ou condomínio precisa de obras ou equipamentos que geram custos além do fundo de reserva, é definido em assembleia a execução do serviço ou compra e essa será paga por todos, através do rateio do valor. É importante participar das assembleias ordinárias e extraordinárias do condomínio para estar ciente desses gastos extras e opinar nas decisões, evitando surpresas.
Quais os benefícios de morar em um condomínio?
Ao escolher um condomínio com uma boa estrutura e gestão, o morador terá disponível recursos e serviços que pagaria mais caro de forma individual. Além disso, ele participa das decisões e conta com a facilidade de ter a administração para cuidar de toda a manutenção do condomínio.
“O Vivace anda com as próprias pernas, mas com a participação dos condôminos nas decisões. Os moradores, além do acesso aos diversos itens de lazer, contam com segurança, estrutura sempre com boa manutenção e uma melhora constante dos ambientes”, enfatiza Ubirajara.
Esse aspecto é importante não apenas para o bem-estar de quem vive no local, mas também para quem investe em imóveis, pois mantém a valorização do apartamento.
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Ao contrário do que se pensa às vezes, pagar condomínio pode ser uma economia.
“Em um empreendimento com uma estrutura, o morador pode sair menos, curtindo os recursos de lazer do local, não precisa pagar academia e terá acesso à segurança e manutenção de tudo isso com um valor menor, pois é dividido entre todas as unidades”, argumenta Eric.
Qual a melhor escolha?
Avaliando a estrutura, organização e despesas médias do empreendimento, é possível ter uma base para relacionar o custo com os benefícios oferecidos e o impacto financeiro desde pagamento, levando em conta a economia que uma estrutura mais completa pode gerar. Além disso, viver em um local harmônico, onde as decisões são tomadas em conjunto, pode ajudar a evitar sustos com a taxa de condomínio, além de favorecer o bem-estar.
“Realizar sonhos, especialmente realizar o sonho da casa própria não é somente o apartamento e seus cômodos. O conforto da família não se resume ao tamanho da casa ou se ela tem uma cozinha americana. Morar significa também viver em comunidade. Nossas áreas comuns, além de totalmente equipadas e prontas para uso, são espaços que integram os moradores. As crianças podem formar um time e jogar futebol na quadra, os idosos podem fazer hidroginástica na piscina ou pilates na sala voltada para essa prática, e, por que não, marcar um churrasco com os vizinhos. É um viver feliz que propomos em nossos projetos, para que o nosso propósito se materialize”, destaca Juliana Oliveira, diretora da JVF Empreendimentos.
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Lidando com a inadimplência
Um problema recorrente nos prédios é a inadimplência de alguns condôminos. Muitas vezes, a falta de pagamento de algumas unidades acaba impactando o custo para os outros moradores.
O novo Código de Processo Civil facilitou a cobrança das dívidas de taxa de condomínio, determinando que se ocorrer a condenação do condômino e ele não pagar a dívida em até três dias, poderá ter o imóvel ou outros bens penhorados, além da conta bancária bloqueada para saldar o débito.
Outra possibilidade é a contratação do serviço conhecido como inadimplência zero ou seja, empresas que compram a dívida do condomínio e fazem a cobrança diretamente do inadimplente.
Buscando economia coletiva
Fazer uma boa gestão dos recursos do condomínio inclui buscar soluções para gera economia. Neste quesito, a automação e a tecnologia podem ser aliadas da redução de gastos e também da sustentabilidade.
Um dos equipamentos que gera um custo significativo de energia elétrica é o elevador. É por isso que um recurso importante poder ser a opção pelos chamados “elevadores inteligentes”. Em prédios com mais de um elevador, esse sistema identifica o que está mais próximo do andar chamado e manda apenas aquele para o local, reduzindo os deslocamentos e o gasto com energia elétrica.
Nas áreas comuns do condomínio, o uso de sensores de presença ou de minuterias pode representar uma significativa redução da taxa de luz. As minuterias são sistemas que mantém a iluminação acesa por um período e desligam automaticamente. Já os sensores detectam a presença de alguém, fazendo o acionamento da iluminação. Cabe ao condomínio avaliar qual sistema é mais eficaz dentro do seu contexto.
Eric Pereira aponta que nos empreendimentos da JVF são utilizados elevadores inteligentes e sensores de presença em todas as áreas comuns, o que favorece a redução do custo com energia elétrica para todos.
“Também é estudada a implantação de energia solar para toda área comum nos empreendimentos futuros”, revela.
Taxa de fração ideal ou taxa de fração por unidade
O modo como a taxa de condomínio é arrecadada pode variar de acordo com o local. As duas possibilidades são a fração unitária e fração ideal. Na primeira, é cobrada a mesma cota por moradia, independentemente do tamanho do apartamento. Já na fração ideal, os imóveis de maior valor e área, como coberturas e apartamentos duplos, são responsáveis pelo pagamento de um valor maior, que é proporcional ao tamanho da propriedade.
Qual a função do administrador do condomínio?
Os condomínios precisam alguém para gerir todo o funcionamento da estrutura e dos recursos. Isso pode ser feito por uma pessoa – o síndico ou administrador – ou por uma empresa contratada para esta finalidade. Muitas vezes, contratação da empresa não exclui a existência do síndico, que é a pessoa que vai estar em contato com a administradora.
Além disso, no caso de contratação de empresa, tudo deve estar definido e detalhado em um contrato para que as partes estejam amparadas. Entre as funções do administrador do condomínio estão:
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Elaborar o orçamento contendo as receitas e despesas relativas a cada ano;
- Fazer a verificação da existência de seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia a soma total do valor necessário para este seguro;
- Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
- Exigir dos condôminos a sua quota nas despesas aprovadas;
- Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços;
- Executar aquilo que for deliberado nas assembleias dos condôminos;
- Representar legalmente os condôminos perante as autoridades administrativas;
- Fazer a prestação de contas à assembleia dos condôminos;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
- Guardar, organizar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
- Fazer tudo aquilo que for definido em comum acordo nas assembleias.
